時代遅れの不動産システム「レインズ」の闇

家づくりを始めたばかりのころに、あるローコストメーカーに見積りを出してもらい、土地を紹介されました。営業担当者は「この土地は日当たり最高でなかなか出てこない珍しい物件です」、「良い土地は意外と早くなくなりますよ」など土地探しも依頼していない私に色々と親切に対応してくれました。しかし、土地は一瞬見て「これだ」「ここは良い」と自ら思えないと、いくら営業担当者の目に良く映っても心は動かされません。

そのころ、家づくりの考え方を見つめ直し、もう少し勉強してから家づくりを始めようと思っていたこともあり、「もう少し家について勉強して、土地も自分でも探してみます」と営業担当者に伝えました。すると、最後に土地情報は不動産会社にしか見れないレインズというものあり、自分で探すだけでは充分ではないと諭してくれました。

レインズ（REINS）とは
グローバル不動産透明度ランキング（2020年版）
アメリカの不動産データベース「MLS」とは

レインズ（REINS）とは

この不動産流通機構（不動産流通推進センター）ですが、設立されたのは1980年と意外と最近のことです。不動産取引の適正化と円滑化を目的としてシステムができたことには納得がいきます。

昔は登録もせずに不動産業を営む人も多くいたといいます。そうなればトラブルは多くなるでしょう。宅地建物取引業法で免許制度が導入され、不動産取引の公正さを担保するための仕組みを作ってきた歴史があるのに、どうしてこのような組織を作ってしまったのでしょう。

このレインズの仕組みのどこがおかしいでしょうか？そうです。取引の公正さを担保するためなら、どうして、不動産会社しかアクセスできないこんな仕組みを作ってしまったのか？土地を売りたい人にも買いたい人にも両方にメリットのある仕組みを作るためには、不動産売買したいすべての人にアクセス権利を与えるべきです。故意に情報格差を生み出すこの悪システム。不動産業界の闇などということがネット上でも出回ったりしていますが、はじめのこのシステム自体が、闇のできる構造なのです。
※一般の人にも見れるサイト「レインズマーケットインフォメーション」がありますが、載っている情報があまりにも少なすぎて見る価値を感じない。

売買したいすべての人がアクセスできないため、仲介に売りたい人から依頼を受ける不動産会社（A社）があり、買いたい人から依頼を受ける不動産会社（B社）が仲介します。こうすることでA社とB社は売りたい人と買いたい人から契約手数料を受け、利益を生み出します。

すべての人がアクセスできれば、もちろん不動産会社は買い手からは手数料を取れなくなります。しかし、市場が活性化し取引量が増えれば問題ないのです。中古物件などは明らかに取引量が増えるでしょう。

このほか、売りたい人と買いたい人の両方と取引する「両手取引」（両方から手数料を取る）という利益の欲しさから「囲い込み」（両手取引をしたいために情報開示を渋る）が起こることもないのです。※両手取引を法律で禁止している国も多い。

更に問題なのはこの上表の構造です。3種類の媒介契約があり、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の場合、レインズへの登録は5日以内と7日以内となっています。そして一般媒介契約の場合「登録は可能です」との記載。「登録は可能です」とはすなわち登録しなくても良いのです。

この3種類の媒介契約のそれぞれのメリット・デメリットなどという話ではなく、そもそもの考え方が間違っています。登録へのスピーディーのなさと、登録なしでもよいという不透明で曖昧な市場システムが売買する人の利益を損なわせているのです。

グローバル不動産透明度ランキング（2020年版）

1　英国	7　オランダ	13　ベルギー	19　スペイン	25　チェコ共和国
2　米国	8　アイルランド	14　シンガポール	20　ポーランド	26　ポルトガル
3　オーストラリア	9　スウェーデン	15　香港	21　オーストリア	27　ハンガリー
4　フランス	10　ドイツ	16　日本	22　ノルウェー	28　スロバキア
5　カナダ	11　スイス	17　イタリア	23　台湾	29　マレーシア
6　ニュージーランド	12　フィンランド	18　デンマーク	24　南アフリカ	30　韓国

ジョーンズラングラサール（JLL）が発表した2020年版のグローバル不動産透明度によると日本は世界で16位。まだまだランクが下の国もいますが、日本という国のレベルからするとかなり不透明な不動産市場だと感じます。

アメリカの不動産データベース「MLS」とは

アメリカの不動産サービスである「MLS」。「MSL」はMultiple Listing Serviceの略称。それぞれの地域に約800のMLS組織があり、不動産データベースが管理されていますが、会費制で運営されており、月会費を払えば一律料金で売り手は何件でも掲載でき、買い手も何度でも情報にアクセスできます。売り手側にもエージェントがいたりしますが、媒介契約を受託すると情報はMLSに反映される。

この「MLS」というシステムですが、この透明性のある合理的なシステムは売り手にも買い手にもデメリットは見つかりません。不動産会社はどうするのかといえば、エージェントとして生き残りを図ればよいのです。