家を建てるのに土地から購入するとなるといろいろとチェックすべきポイントがあります。以下は少なくとも私が購入する前にチェックした内容です。もちろん、チェックしたもののすべての条件が合う土地などはありません。条件の良い土地は高く、条件が揃わなくなればなるほど安くなるのが一般的です。それゆえ、総費用を考慮しながらチェックして、自身にとって適した土地探しをしましょう。
土地を購入する前のチェック項目
- ハザードマップを確認したか？
- 地盤は強いか？
- 土地の履歴、土壌汚染はないか？
- 幅員4メートル以上の道路に面しているか？
- 2メートル以上の接道義務に問題はないか？
- 都市ガス敷設地か？
- 水道、ガスの引き込み工事は土地のどこまでされているか？
- 擁壁工事で費用がかからないか？
- 道路との高低差の確認。
- 近隣トラブルは大丈夫そうか？
- 境界線がはっきりしているかどうか？
- 越境物はないか？
- 電柱の位置が駐車などの妨げにならないか？
- 電線がある場合は土地に鳥の糞が落ちてないか確認。
- 土地の形で希望の間取りの家が建つか？
- 風向きなどで工場などのスモッグの影響は？
- 近くの川や用水路などの異臭は？
- 日当たりはどうか？
- 適正な市場価格か？
- 将来性（資産性）はどうか？
- 価格は建築総費用から考えて適正か？
- 土地の前の道路が抜け道になっていないか？
- 夜間や平日・土日祝日の環境は大丈夫か？
- 雨の日の土地の水捌け、道路が水たまりにならないか？
- 近くの庭に大きな落葉樹があり、落ち葉掃除の影響は？
- 治安に問題はない場所か？
- 隣が空き地の場合は何が建つかを予測したか？
- カラスが集まる場所で鳴き声に悩まされないか？
ハザードマップの確認は必須条件
実際に被害に遭わないと本当には実感できないのが災害です。ただ、世界の大規模自然災害は年々増加しています。世界的に自然災害が多くなる周期にあるようです。ここ最近、日本でも毎年のように水害・土砂災害、地震・津波等の自然災害に見舞われ被害者が出ています。ひと昔前と違って、かなり身近になっているため、わざわざハザードマップで条件が悪い土地を選ばないようにしましょう。
1年間で日本の各地で水害、地震、火山噴火、台風、土砂災害が、これだけ起きていたのかと驚いてしまう。私も実際にこの災害の被害に遭って4日間ほど停電したが、過ぎ去ると忘れてしまいがちである。
国土交通省のハザードマップポータルサイト
ハザードマップはかなり細かく教示している。ひとつひとつをクリックしてチェックするだけでもなかりの時間を要するが、今住んでいるならともかく、これから購入するなら面倒がらずに確認しておきたい。
防災科研の地震ハザードステーション
接道義務を果たしているかの確認
建築基準法では、火災などの災害で緊急車両が通行する状況に備え、全ての道路幅が4メートル以上あることを理想としています。幅員4メートル未満の狭あいな道路は災害時の避難路として問題があるということ。つまり、原則として道路幅が4メートル以上の道路に2メートル以上の間口で接道していなければ、建物を建築することができない。
※2項道路とは、建築基準法42条2項によって「道路とみなされたもの」をいいます。
そのため、接道が4メートル未満の場合は、「セットバック」の必要が生じます。セットバックとは、幅員4メートルを確保するため、道と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させるということ。そのため、自身の土地が実質上、私道として使われてしまいます。
土地の朝夕の交通量を確認する
休日や昼間の時間帯に土地を見て、車通りが少なそうと思っていたら、家の前の道路が国道などの幹線道路への抜け道となり、朝夕の出勤時間帯に車通りが急増する場合があります。地元の人らだけが抜け道として使用するため盲点となりやすいです。閑静な環境を望んでいた場合は、後悔するポイントとなってしまいます。
近くの工場をチェックする
私が小学生だったころは、「光化学スモッグ注意報が発令されました」という公共放送を頻繁に聞いていました。工場の大気汚染物質濃度や自動車の排気ガス規制の厳格化により、小康状態になっているとはいえ敏感な人には感じてしまうようです。
我が家も私はそれほど気にならないのですが、妻が気になるようです。工場といっても煙突があるような大規模なものは、半径3キロ以内にはないです。そのため、家の近くの小さな工場の可能性もあります。どこから臭ってくるのかは未だ不明です。
適正な価格か？将来性はどうか？
このサイトの「不動産取引価格情報検索」をクリックすると、5年前ぐらいからの土地取引価格情報がチェックできます。
このサイトで最近の取引価格情報で、適正価格かどうかを確認し、また過去の取引価格情報からその土地の価格趨勢分析に使えます。
電柱や電線の位置確認
土地の敷地内に電柱と電線がある場合は、要注意です。私の家の敷地内にも電柱があります。電柱がどの位置にあるかは、予めこの土地にどう家を建てるかの配置、駐車場の位置を想定しなければなりません。また電柱や電線には鳥がとまります。私の場合は、電柱がかなり気になり電力会社に連絡して移動してもらえるか聞きましたが難しかったです。
しかし、ここは妥協点として受け入れました。でも案の定、鳥が電柱にとまりたまに車のボンネットに糞が付着しています。これを知っていても土地を買ったかどうか？今思い返しても、やはり買ったのでしょう！後悔なしです。
敷地内に電柱があるのは邪魔なだけで物理的なメリットは全くありません。ただ、電柱があると年間の土地使用料金が貰えます。我が家にある電柱はNTTの所有でそこから出ている支線が東電の所有となっています。電柱土地使用料金としてNTTから年間1500円と支線土地使用料金として東電から年間1500円が振り込まれています。年間3000円ですが、ないよりましと考えてます。
できれば大雨の日に見に行く
よく道路で大雨の日に道路が冠水する場所があります。家の前がたまたまそうだったら嫌ですよね。私も購入前の大雨の日にその土地まで見に行きました。私の場合は住んでいたアパートから購入したい土地までが近かったためできました。
もし購入したい場所が近いなら必ず行くべきです。晴れの日でも、冠水しそうな場所が分かるところもありますが、すべての場所がそうとは限りません。
隣が空き地の場合は今後何が建てられるかを予測
市町村や各地区で都市利用計画図を出しているので、まず市町村などのホームページで確認。また周辺の用途地域（第一種低層住居専用地域などの住宅系なのか、商業系なのかなど）を調べて、大きな建物が建てられる場所が近くにあるかを確かめる。
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