地盤改良工事を避けるためのポイント

私は土地を文筆して購入したのですが、購入した土地は地盤改良が必要なかったのに、隣の土地は地盤改良をしていました。

200坪以上の土地を文筆したとき、両端のどちらを選ぶので迷ったのですが、そのとき地歴も確認していました。購入した方の土地は、5年ほど前はある家の庭の敷地でしたが、もう片方の土地は田んぼでした。一概にこの情報により地盤改良が必要かどうか決まる訳ではありません。しかし、リスクを最大限に減らしてから、土地選びをすれば後悔は少なくなるはずです。

土地の購入前に地盤リスクを確認する
地盤安心マップ
グーグルマップのストリートビューを活用
地盤が強い都道府県ランキング
地歴を徹底的に調査
地名から地盤を判断する方法
地盤改良と言われた場合にはセカンドオピニオン

土地の購入前に地盤リスクを確認する

今でも土地を購入する前に地盤リスクなどを考える人は少ないと思います。正確に言うと、災害リスクは考えても、土地や住宅会社を決定する前に地盤改良が必要かどうかを確認する人は、ほとんどいないのではないでしょうか。条件付き物件であろうと、自身で土地探しようと、事前に無料で地盤評価をすることができます。最大にリスクを下げて、もしくは事前に知った上で購入するとしないでは雲泥の差があります。

住宅メーカーは、「地盤調査はやってみないと分からない」と言います。もちろん、間違いない回答です。しかし、特に条件付き物件の場合、住宅メーカーは絶対に地盤確認が事前にできるなどとは発言しないでしょう。

一般的には、住宅メーカーの見積りには地盤調査費で100万円ほどを計上している場合が多いと思います。私が実際に貰った見積りもすべて計上していました。しかし、払わないにこしたことはないため、予め自らで地盤を評価し、その結果を知ってからリスクを取るべきです。

地盤安心マップ

地盤ネットにある「地盤安心マップ」

地盤安心マップ

地盤安心マップは、地盤ネット株式会社が提供する住宅地盤の無料WEBサービスです。地盤情報の「見える化」を目的として、地盤判定マップ、旧版地形図、航空写真、地形区分図、地質図等を集約した地盤マップです。

1分で災害リスクがわかる地盤カルテ（あなたの土地は何点？）

地盤カルテ®｜個人のお客様｜地盤ネット株式会社

地盤カルテ®は、住所等を入力するだけで、全国どこでも改良工事率、浸水リスク、地震による揺れやすさ、土砂災害危険リスク、液状化リスクの5項目の地盤・災害リスクの指標についてまとめたレポートを無料でメールで受信できるサービスです。

このサイト（無料版）では、地歴は1990年までしかでてこないため、これ以降はグーグルマップを利用すると分かります。

グーグルマップのストリートビューを活用

例えば、左上のストリートビューを使えば千代田区の内堀り通りの皇居前は2009年11月から見ることができます。2013年6月、7月、2014年4月、2015年6月、2018年3月のストリートビューが使えるので、欲しい土地の近年の地歴が具体的に分かります。ただ、田舎へ行けば行くほどだとストリートビューは充実していません。

地盤が強い都道府県ランキング

このランキングは、地盤ネットが国土交通省のデーターをもとに独自集計したものです。全国平均 70.3 点。ランキングが低い都道府県は、特に地盤について時間をかけて調査したほうが良さそうです。

地歴を徹底的に調査

地盤サポートマップ

地盤サポートマップ

地盤調査・解析実績150万棟を誇るJHSが、過去に行った調査物件の地盤データを地図上に落としこみ、一目でわかるようビジュアル化しています。さらに近隣の避難所の位置など、生活に役立つ地域の情報も地図上で閲覧可能。日々の生活から非常時の備えまで、暮らしをトータルでサポートします。

このページの左上の「地耐力」のところをクリックすると、「強い地盤」「やや強い地盤」「ふつうの地盤」「弱い地盤」と4段階で調べられます。

ただ、「地耐力は、ジャパンホームシールド（株）がこれまでに解析した地盤の評価結果を示したものです。地盤の評価は、建築する建物をもとに解析を行ったものでありその土地の最大の地耐力を示すものではありません。また、地耐力は行った時点での評価であり、その後の変化等により変わる場合があります」との記載がされているので、なかなか評価しづらいです。

この場合、左上の「地形」のところをクリックして

これらの地形で確認していきますが、一番上の「山地」が地耐力が最も強く、順番に一番下の「湖沼」まで徐々に地耐力が弱くなっていくと考えて間違いなさそうです。

地震時の災害危険性（揺れやすさ、液状化の可能性）を評価

地盤の揺れやすさと液状化を土地条件図で判定 | マップリドットネット

地震時の災害危険性（揺れやすさ、液状化の可能性）を簡便に評価できる土地条件図です。透明度を自由に変更できるので、自分の土地が該当するエリアがすぐわかります。自分が暮らす土地にどんな危険性があるかを把握しておきましょう。

戦後から航空写真を時系列で並べた地歴写真

Historyアプリ：地歴写真を並べて土地の履歴を調べる | マップリドットネット

戦後から最近までの空中写真（航空写真）を時系列で６つ並べた「地歴写真」を表示できます。土壌汚染の地歴調査をイメージして作成したアプリです。グーグルマップの位置と連動しているので、場所の検索が簡単です。Locationの

軟弱地盤のチェックポイント

軟弱地盤の確認方法｜地盤調査・構造設計・インスペクションなら【ジャパンホームシールド】

今昔マップon the web　（昭和戦前期）

今昔マップ on the web

時系列地形図閲覧サイト「今昔マップ on the web」は、新旧の地形図を多数収録し、並べて比較するWeb地図サービスです。

歴史的農業環境閲覧システム　（明治初期から中期）※関東のみ

歴史的農業環境閲覧システム

地名から地盤を判断する方法

地名から判断する方法もあります。軟弱地盤は「水」に関係する地名です。

市区町村の合併などで地名が変わった場合や、新しく宅地整備された住宅街で旧地名が○○が丘、○○台、○○ニュータウン、○○野などの新興住宅街によくある名前になった場合は、さきほど紹介した「今昔マップon the web」で旧地名を調べて確認できます。

地盤改良と言われた場合にはセカンドオピニオン

地盤セカンドオピニオン®｜法人のお客様｜地盤ネット株式会社

「地盤セカンドオピニオン®」とは、地盤改良工事を受注しない地盤解析専門会社の地盤ネットが公平な第三者の立場から地盤調査データを解析するサービスです。地盤調査のデータを第三者がチェックし、過剰な改良工事が行われないようにすることができます。

万一、土地の購入後に地盤改良工事が必要といわれ、予算が合わなくなったりしたとき、まだ最終手段として「セカンドオピニオン」というシステムを知っておくと有益です。

「セカンドオピニオン」という単語は、よく病院などで1人の医師の診断を受けたあと、別の医師にも意見を求め、より良い判断を下すときに使われています。地盤セカンドオピニオンとは、地盤業界での、第三者によるチェックということになります。地盤改良が必要だというときに、何か疑問や不安があれば検討しても良いでしょう。

住宅メーカーや工務店は、地盤の専門家ではないため、地盤調査会社の調査結果をそのまま施主に伝えるのでしょうが、この判断が会社によっても違い不透明なこところもあるため、過剰な改良工事を行わないようセカンドオピニオンといった仕組みができたようです。