戸建の注文住宅は買うな

とても分かり易い動画があった。注文住宅で家を建てようと思っている人は、これを見てから決断したほうが絶対良い。これを見てやっぱり建てるというなら問題はないと断言できる。動画では、資産性という意味合いから「戸建の注文住宅は買うな」と言っている。

建築系の動画を挙げている人でこういった観点ではっきり話す人はいない。はじめにこういった観点から見つめ人生設計を見つめ直して冷静に判断をしたい。

戸建は売りづらいし資産価値は必ず下がる

まず前提として、こういった話は住みたい地域にマンションが建っているという人にしかもちろん当てはまる内容ではない。地方都市でほとんどマンションがない地域の人は考える余地もないからだ。

さて、 「マンション」と「戸建て」 と両方を選べ選択の余地がある人の場合の話になるが、

万が一、売却せざるを得ない状況になった場合、売りやすさは「マンション」と「戸建て」は全然違うという。上念司さんは5200万円で注文住宅を建て3年半で売却（2002年当時）するも1200万円損する経験を述べている。

資産性でいうなら間違いなくマンションが高い

• 「戸建て」は22年で建物価値はゼロになる。
• 浴室乾燥、床暖房、高級なカーテンなどは売るときの評価額はゼロ。
• それに対し「マンション」の価格は年平均2％しか下がらない。

マンションの間取りは規格で決まっているため、マンションの価値はほとんど立地で決まり、立地さえよければ資産価値はほとんど落ちない。

※ただ、資産価値の落ちづらい立地というのは、かなり厳しい条件があると思われる。例えば、駅から徒歩1分、スーパーから近い、魅力的な公園、緑地帯があるなど利便性があること。誰が見ても住みたいと思う場所は需要がいつでもあるために資産性が落ちづらいのは確かなこと。しかし、そんな好条件の立地は高額であろうし、そもそもそんな場所は普通なかなか見つからないと考えられる。

戸建vsマンションを迷ったら

たくさん建築系ユーチューバ―もおられるので、一概には言えないが、この方は売却しやすいのはマンションより戸建てだと述べている。具体的な理由は述べていない。肌感覚の主観からだと思われる。ちなみに、戸建てのメリットとして「家の中が広い」「隣人との騒音トラブルを気にしなくて良い」「子供たちの代に資産として残せる」を挙げている。

まさか、注文住宅を建てている工務店の社長がマンションがオススメという動画を配信しづらいので、参考程度にしかならない。

こちらのユーチューバ―は資産関係の話をよくする人である。○○の圧勝！！の○○には「マンション」が入る。

資産性という観点では、一にも二にも重要なのは立地である。いま車を所有する人が年々減少している。老後になれば車を運転しなくなる人もいる。人は立地を見て住処を決定するというのが理由である。

まとめ

個人的な話をすれば、これらのことはほぼ知っていて私は戸建注文住宅を建てました。夢を買ったのかもしれません。でもこれからの社会は何があるか分かりません。売却しなければならない状況になるかもしれません。一生住み続けるのなら、戸建てだと言っても、絶対そこに住み続けると分かっている人などいるのでしょうか？例えば、自営業しているという人で引っ越し予定はないといっても、このご時世、いつ倒産、廃業になるのかも分かりません。また家族がいかなる状況になるのかも絶対なことなどありえないのです。

そう、売却するときには損するかもしれないのは承知で注文住宅を建てたのです。また建てた場所が、それほどマンションも多くない地域だったということもあるかもしれません。

結論として、資産性ということを考慮したうえで、戸建の注文住宅をそれでも建てたいのかどうなのかということが、選択の分かれ道だと思います。

へーベルハウス告発動画を見て思うこと

この動画、よくある欠陥住宅にある内容なのですが、へーベルハウスとはっきり社名を出したことにより反響があるようです。

この家は20年以上前のもののようです。ヘーベル版（ALC）に問題があるような指摘ですが、断熱は重要視されていない時代です。次に壁内で気流が発生しているので断熱効果を欠くとの指摘ですが、全くその通りでしょう。しかし、へーベルハウス側からすると、気密の必要性が認知されていなかったときのことを、今ごろになって言われると、どう返答すればよいのか困ってしまうのでしょう。どう回答しても突っ込みどころ満載です。

この動画、建築業界が20年で根本的な断熱・気密への考え方を180度変えてしまったことへの抗議のように感じました。ただ、それをへーベルハウスだけに特定して攻撃するのは、どうでしょう？少なくともすでにへーベルハウスで家を建てた人は、気分が悪く激怒するでしょう。この指摘の仕方になると、どこのハウスメーカー・工務店にも問題が出てきそうです。

次に施工の仕方ですが、これもへーベルハウスだけの問題ではないです。

階段の一番下と上の段差に8mmの誤差がある。現場の監督の重要性が、垣間見れる指摘でしょう。色んなところに手抜き工事がされている可能性があると思われます。

一条工務店の営業担当者が話した内容

私が、一条工務店のモデルハウスに見学に行ったときのことです。営業担当者（40-50代）が私に話してくれた内容（営業トーク？）は衝撃的なものでした。

営業担当者

家を見た感想はどうでしたか？

私

すばらしい性能だと思います。

営業担当者

性能は重要だと思いますよ。私は、建売り業界にいたことがあるので知っていますが、建売り住宅の販売価格は、半分は利益ですよ。

私

・・・・・

モデルハウスの近くで2000万円の建売り住宅を見たことがありました。2000万円の販売価格なら、1000万円が利益？土地はどんなに少なく見積もっても600万円。言葉通りに信じるなら、400万円で家が建つことになります。

事実かどうかはさておき、棟梁がいて大工が現場で施工していたころと違い、家づくりは工業製品化したため、ほとんどを工場でつくり、出来上がったものが運ばれてくるのが実態です。そのため、家づくりは以前に比べ技術力が必要ではなくなりました。その結果、モラルの低下と価格競争によって日常化した手抜きが、通弊となっているのが現実でしょう。

手抜きをしている下請けの現場では、メーカーからの下請けへの発注金額では、これ以上、時間（手間）をかけられないので仕方ないという声が聞かれるといいます。

例：雨の日の生コンクリート打ち。発注金額から工程を先延ばしできない。

ホームインスペクターからみた建築業界

現場の体制は大きく分けて、下請け一括発注型と直施工型があります。下請け一括発注型は、文字どおり現場は下請けに丸投げする状態で、元請けである工事担当者の仕事は顧客管理・資材発注・近隣対策が主な業務になります。つまり工程管理と品質管理は下請けの任せきりといっても過言ではないのです。元請けの工事担当者は定期巡回と称して、担当している現場の節目の工程の時期に現場に出向き、何か問題がないかを確認することになっています。けれども私が検査に立ち入る場合でも、元請けの工事担当者は現場のことを把握しておらず、下請け工務店の監督に聞いたほうが、話が早いことを多いのが実情です。・・・（中略）一方、直施工型の場合は、下請け工務店に一括発注ではなく、職人別の発注形式となります。つまり工事担当者は直接、基礎工事業者・大工・設備業者・内装業者などの管理をしていかなければなりません。ですからおのずと工事担当者の1棟当たりの業務量は、下請け一括発注型に比べれば増大するので、10棟もの現場を管理するのは不可能なわけです。

101、102頁から引用

「下請け一括発注型」=下請けに任せきりになりやすい。
「直施工型」=自社で職人を管理するため、現場担当者は非常に忙しくなる。

問題が必ず起こるというのではなく、起こりやすくなる、また担当者の性格や仕事に対する姿勢により管理は大きく左右される構造です。

まとめ

家を建てるとき、土台、構造、断熱、気密などメーカーカタログに書いてある内容を比べて、決定しても、そのカタログの内容通りになるかは現場にかかっています。

C値は測定すれば分かりますが、Ua値などは理論上の数値にすぎません。それゆえ、住宅は理論構造上、設計に何の問題がなくても工事に手抜きがあれば、ちゃんとした家は建たないということです。

さらに突っ込んで言うなら、超高性能住宅を手掛けるメーカーや工務店も優秀な大工を抱えているとは思いますが、１つの見落とし、過ちが致命傷になりかねないということです。ただ、こういったことは、何も建築業界だけに限ったことではなく命に係わる医療業界なども国民の監視が厳しいです。でもどうして住宅ではこんなに施主らの想いが強いのか？それは、住宅は高額で何十年もローンを抱えるためでしょう。感情的になるのも否定できません。。。

私は、「家づくりは会社選びがすべてだ」と書いていましたが、会社選びの時点でもし、成り行き（例えば営業担当者だけの説明で納得してなど）で会社を選んだという人がいたら、その時点ですでに家づくりに対する知識不足は否めません。この時点で、この会社で間違いないという自らの納得がなければ、後悔する可能性は高くなります。

家づくりは会社選びがすべてだ

保険選び、家電選びなど、少しでもコスパが良くて安いもの更には使い勝手がよいものと選んでいくのに、なぜかそれらに比べると「家づくり」は、人生で最も高い買い物なのに、それに見合った検討をせずに購入決定をする人が多く感じます。会社選びに...

truefamilylife.com

2021.02.08

後悔しないための会社選び

この会社選びでたまたま自身の好み（デザインや性能など総合的なもの）に出会っていたのなら、問題は少ないですが、違った場合は最悪の結果を生み出します。

例えば家は性能だと思っている人が、家はどこに頼んでもそれほど違いがないと思っていたら大変なことになります。今の家は昔と違って暖かいんだろうな～と思っていたのに、寒かったなんてことになる可能性を秘めているからです。まず、家づくりについて本を1冊読んだだけでもいろいろと気づきや疑問が湧いてきますし、人によっては考え方が180度変わったりするのです。

住宅屋に似ている職業は？それは「料理人」。住宅業界は飲食業界と似ている。美味しいものを食べられるかは、どこの店に入るかでほとんど決まっている。だから店選びが重要になってくると説明。

お客がラーメン屋に行くとき何を基準に選ぶか？お客目線からすると、味が重要、店舗とサービスも少し考慮。価格は美味しければ、100-200円の価格差は気にならない。

では住宅業界は？

一番重要なのは住宅自体。次に予算があるので価格を住宅の性能に応じて重要視する。しかし、住宅業界は人を呼び込むために真ん中の2つの住宅展示場と営業広告にお金をかけている。

この動画は斬新なことを言っているのではなく、当たり前で住宅業界の常識を言っただけです。しかし、住宅業界にいる側から言うため更に説得力と実感があります。今の住宅業界とは主に大手ハウスメーカーのことであるが、この展示場という入口がとてつもなく大きな市場となっています。

ラーメン屋で金額が気にならず、住宅では重要度が増すというのは、金額の多寡の問題と同時に現金一括で払うこととローンで負債を抱えるという差異が関係しているのでしょう。この金額はローンを組んだ毎月の支払額に跳ね返ってくるためです。問題は家の価格を分かりづらくしている業界の問題であるとも言えるのでしょう。

ところで、この動画を見て、大手ハウスメーカーで建てたいと思う人はいるのだろうか？

大手ハウスメーカーの良いところ

大手ハウスメーカーは「展示場」と「営業広告」に膨大なお金をかけていることは、誰の目からも明らかである。民間企業なら利益を求めなければ消えてしまう。膨大なお金をかけた分、どこかを削らなければならない。一方、人気がある工務店で年間10～15棟の建築許容しかない場合、「営業広告」にそれほどお金をかける必要性はなく、「展示場」は最低限のモデルハウスで賄える。

でも大手ハウスメーカーと工務店では、売り上げ額が全く違い、売り上げに占める広告宣伝比率からすると大したことはないという反論があるのかもしれない。ただ、大手ハウスメーカーは、「展示場」と「営業広告」のお金だけでなく、手厚いサポートのための人件費がネックとなるでしょう。

さて、こんな構造を知っても、大手ハウスメーカーで建てたいという人が多いのでしょう。工務店はいつ潰れるか分からない。やっぱり大手ハウスメーカーへの憧れや安心感。これを重要視するのは、健全なのかもしれません。重要なのは、こういった構造を知ったうえで、会社選びをするべきだし、それが後悔しないことだと思います。

会社の具体的な選び方

動画の最後に参考になる会社の選び方が紹介されていました。エコハウス大賞の受賞者、PHJの加盟企業、新住協の加盟企業などを基準に選ぶというもの。

性能重視で工務店や設計事務所を選ぶ前提での内容です。

HOME | 日本エコハウス大賞2026

builders-ecohouse.jp

404: ページが見つかりませんでした | パッシブハウス・ジャパン

passivehouse-japan.org

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ただ、皆さんの自宅の近くにこれらの会社が何社あるでしょうか？かなり少ないというのが感想です。また、これらの会社は1年に10-20棟ほどしか建築する許容がないと予想されるため、もしかしたらすでに1年先まで予約が入っている可能性だってありえます。

そう考えると、ある程度の基礎知識を持って近くの工務店を検索するなどして洗い出す必要性を感じます。

ホームページから会社を選ぶ方法

会社は建設予定地から30キロ圏内が理想です。私は工務店との距離が8キロでしたが、毎回片道20分近くかけて通っていました。打ち合わせ回数は合計15回ぐらいでしたが、仕事が休みの日に行くため、途中からはワクワク感が薄れ、かなりの疲労感が溜まります。

ではホームページを見てどのように探せば良いでしょうか？ほとんど記載がありますが、そもそも「高気密」「高断熱」などの文字がないなら止めた方が良いでしょう。次に標準仕様、値段の目安が載っているのかを確認。施行事例で過去のUa値やC値測定の記録があれば参考になりますが、実際はほとんど載せていないのが実態です。この場合は、問い合わせて最近の施行例での実績を聞くのがよいと思います。

この時点で施行事例により変わるのでなどとの返答ならば、「気密測定をしているのか？」を聞くと分かり易いです。施行側も気密測定は、費用が生じるため、「している」という回答をする場合は、断熱性能に力を入れ、意識が高いことが分かります。

モデルハウスのチェックポイント

ホームページでの内容と実際の食い違いがないかは、やはりモデルハウスを見に行くことしかないでしょう。工務店のモデルハウスは、大手ハウスメーカーの住宅展示場にあるモデルハウスと違って、自ら選んだ土地に家を建てているため、より現実的な建物になっています。住宅展示場のモデルハウスは、平均的な家よりかなり建物が大きく、窓など開口部も広々と設置されています。

私は工務店のモデルハウスを見に行くとき、少し待ち合わせの時間より早く行き、建物の外回りをチェックしました。家の中は当たり前のようにチェックしますが、外回りの見学に時間を取ることで、気づきがあり質問したい内容も明確になります。

私は、冬に見学しましたが、担当者が来てから一緒に家に入ったあとエアコンを入れたため、建物に入ったあとの暖まる時間などを実感することができました。

近所に大手ハウスメーカーで建てられた注文住宅があります。この家は南側と西側の道路に面した角地に建つのですが、南側に玄関があり、西側に大きな窓を設置しています。どうして、このような設計なのか？素人ながらに思います。南側に大きな開口部を取る日射取得が成されていません。そもそも、日射取得や日射遮蔽などの計画がないのかもしれません。西側の窓がある場合などは日射遮蔽が計画され、庇や軒の長さが足りているかなどは重要だと思います。

このように外観だけでも多くのことが分かります。同じようにモデルハウスも外側から眺めて相性のよい会社かを見定めてほしいと思います。